Prodej nemovitosti je často spojený s nemalým ziskem. A kde je zisk, tam je i berňák. Daň z příjmu při prodeji nemovitosti činí 15 % (u vyšších příjmů až 23 %). Dobrou zprávou je, že existuje několik způsobů, jak se dani legálně vyhnout.
Kdy musíte platit daň z prodeje nemovitosti
Daň z příjmu platíte tehdy, když prodáte nemovitost za více, než za kolik jste ji pořídili, a nesplňujete podmínky pro osvobození. Zdanitelným příjmem je rozdíl mezi prodejní a pořizovací cenou (respektive cenou zjištěnou při nabytí dědictvím či darem).
V praxi to znamená: pokud jste koupili byt za 2 miliony a prodáváte ho za 3 miliony, váš zdanitelný příjem je 1 milion korun. Daň pak činí 150 000 Kč (15 %).
Rychlý přehled sazeb daně
- 15 % – základní sazba daně z příjmu
- 23 % – pro příjmy přesahující cca 1,9 mil. Kč ročně (solidární zvýšení)
- 0 % – při splnění podmínek osvobození
Osvobození od daně – pravidlo 2 a 5 let
Zákon o dani z příjmů nabízí dvě hlavní cesty k osvobození od daně při prodeji nemovitosti:
1. Bydliště po dobu 2 let
Pokud jste v nemovitosti měli bydliště bezprostředně před prodejem po dobu alespoň 2 let, jste od daně osvobozeni. Bydliště je místo, kde skutečně žijete – ne nutně trvalé bydliště podle občanského průkazu.
Alternativně platí, že pokud jste v nemovitosti bydleli kratší dobu, ale získané prostředky použijete na uspokojení vlastní bytové potřeby (koupě jiného bydlení), můžete být také osvobozeni.
2. Vlastnictví po dobu 10 let
Pokud jste nemovitost vlastnili déle než 10 let, jste od daně osvobozeni bez ohledu na to, zda jste v ní bydleli. Toto pravidlo platí pro nemovitosti nabytéod 1. ledna 2021. Pro starší nemovitosti (nabyté před 2021) stále platí původní lhůta 5 let.
Podmínky pro osvobození
Pravidlo 2 let
- • Bydliště v nemovitosti
- • Minimálně 2 roky před prodejem
- • Nebo použití na bytovou potřebu
Pravidlo 10 let (od 2021)
- • Vlastnictví déle než 10 let
- • Bez ohledu na bydlení
- • Pro nabytí před 2021 stačí 5 let
Speciální případy: dědictví a dar
Pokud jste nemovitost zdědili, započítává se do doby vlastnictví i doba, po kterou nemovitost vlastnil zůstavitel (původní majitel). U dědictví po přímých příbuzných se navíc do doby vlastnictví započítává i jejich doba bydlení.
U darovaných nemovitostí se doba vlastnictví dárce nepřičítá. Časový test tedy běží od data nabytí darem. Výjimkou je dar mezi příbuznými v přímé linii, kde se doba vlastnictví dárce započítává.
Co lze odečíst od základu daně
Pokud nesplňujete podmínky pro osvobození, můžete alespoň snížit základ daně o prokazatelně vynaložené náklady:
Uznatelné náklady:
Na co si dát pozor
- • Oznamovací povinnost – i osvobozený příjem nad 5 mil. Kč musíte oznámit finančnímu úřadu
- • Lhůta pro podání – daňové přiznání do 1. dubna následujícího roku
- • Doklady – schovávejte všechny faktury za rekonstrukce a opravy
- • Bytová potřeba – na použití prostředků máte jen 1 rok od prodeje
Praktický příklad z Vysočiny
Paní Nováková z Jihlavy zdědila v roce 2022 po rodičích rodinný dům, který rodiče vlastnili od roku 2005. Rozhodla se ho prodat v roce 2026 za 4,5 milionu Kč.
Výsledek: Díky tomu, že se doba vlastnictví rodičů (od 2005) započítává, překročila lhůtu 5 let a prodej je od daně zcela osvobozen. Paní Nováková ušetřila stovky tisíc korun.
Potřebujete poradit?
Daňová problematika při prodeji nemovitosti může být složitá. Rádi vám pomůžeme zorientovat se ve vaší konkrétní situaci. Součástí našich služeb je i základní poradenství k daňovým aspektům prodeje – zdarma a nezávazně.
Kontaktujte nás a proberte s námi váš případ. Pro složitější situace vám doporučíme spolupráci s daňovým poradcem.