Příspěvky do fondu oprav jsou častým zdrojem sporů mezi pronajímateli a nájemníky. Pronajímatelé je chtějí přenést na nájemce, ti se zase brání. Jak je to doopravdy? Co říká zákon a jaká jsou vaše práva? V tomto článku vám přinášíme jasné a ověřené informace.
Klíčové právní shrnutí
- Fond oprav platí vlastník bytu – nikoli nájemník (§ 1180 občanského zákoníku)
- Nelze ho uvést jako službu – takové ujednání je neplatné
- Lze ho zahrnout do nájemného – jako součást celkové ceny nájmu
Co je fond oprav?
Fond oprav – správně „příspěvky na správu domu a pozemku" – je finanční rezerva, kterou spravuje společenství vlastníků jednotek (SVJ). Z těchto prostředků se hradí:
- Opravy společných částí domu (střecha, fasáda, výtahy)
- Údržba společných prostor (schodiště, chodby, sklepy)
- Revize a technické kontroly
- Pojištění domu
- Účetnictví a administrativa SVJ
Výše příspěvku se obvykle stanovuje podle velikosti bytu (Kč/m²) a o jeho výši rozhoduje shromáždění vlastníků.
Co říká zákon?
Občanský zákoník (zákon č. 89/2012 Sb.) v § 1180 jasně stanoví:
„Vlastník jednotky přispívá na správu domu a pozemku v poměru odpovídajícím jeho podílu na společných částech."
Z toho jednoznačně vyplývá, že povinnost platit příspěvky do fondu oprav má vlastník bytu, nikoli nájemník.
Jaké poplatky hradí nájemník?
Podle nařízení vlády č. 308/2015 Sb. hradí nájemník pouze služby, ze kterých má okamžitý prospěch:
- Dodávka vody a odvádění odpadních vod
- Dodávka tepla a teplé vody
- Elektřina ve společných prostorách
- Úklid společných prostor
- Provoz výtahu
- Svoz komunálního odpadu
- Televizní a rozhlasový poplatek (pokud je centrální příjem)
Důležité upozornění
Fond oprav nelze zařadit mezi zúčtovatelné služby. Nájemník totiž nemá z fondu oprav okamžitý prospěch – opravy fasády za 10 let se ho pravděpodobně už týkat nebudou. Pokud pronajímatel uvede fond oprav jako službu v nájemní smlouvě, toto ujednání je neplatné.
Může pronajímatel zahrnout fond oprav do nájmu?
Ano, může – ale správným způsobem. Existují dvě možnosti:
1. Zahrnutí do celkového nájemného
Pronajímatel může při stanovení výše nájemného počítat s tím, že z něj bude hradit příspěvky do fondu oprav. Toto je zcela legální a běžná praxe. Nájemník pak platí jedno „vyšší" nájemné a pronajímatel z něj odvádí příspěvky.
2. Informativní vyčlenění v nájemní smlouvě
Pronajímatel může v nájemní smlouvě uvést, že nájemné činí např. 12 000 Kč, z toho 1 500 Kč tvoří příspěvek do fondu oprav. Tato informace má pouze informativní charakter – částka se nezúčtovává jako záloha na služby.
Správný postup pro pronajímatele
- Spočítejte si celkové náklady včetně fondu oprav
- Stanovte nájemné tak, aby pokrylo vaše výdaje
- V nájemní smlouvě oddělte nájemné od služeb
- Fond oprav neuvádějte jako samostatnou položku služeb
Jak se může nájemník bránit?
Pokud pronajímatel požaduje platbu do fondu oprav jako samostatnou položku služeb:
- Zkontrolujte nájemní smlouvu – jak je fond oprav uveden
- Pokud je uveden jako služba – upozorněte pronajímatele na neplatnost ujednání
- Požadujte vrácení – pokud jste již platili fond oprav jako službu, máte nárok na vrácení
- Konzultujte s právníkem – v případě sporu se obraťte na odborníka
Pozor na skryté poplatky
Někteří pronajímatelé se snaží obejít zákon různými způsoby:
- „Příspěvek na údržbu domu" – jiný název pro fond oprav
- „Rezerva na opravy" – opět totéž
- Navýšení služeb – zahrnutí fondu oprav do jiných položek
Pokud narazíte na podezřelé položky, požadujte jejich vysvětlení a případně konzultujte s právníkem.
Shrnutí
- •Fond oprav je ze zákona povinností vlastníka, ne nájemníka
- •Nájemník hradí pouze služby s okamžitým prospěchem
- •Uvedení fondu oprav jako služby je neplatné ujednání
- •Pronajímatel může fond oprav zahrnout do celkového nájemného
- •Při pochybnostech konzultujte s právníkem
Právní stav ke dni 3. 2. 2026. Informace vycházejí z občanského zákoníku (zákon č. 89/2012 Sb.) a nařízení vlády č. 308/2015 Sb.