Daň z nemovitých věcí je každoroční „opomíjená" povinnost, která ale dokáže při prodeji způsobit nepříjemné komplikace. Kdo daň platí v roce prodeje, do kdy je nutné podat přiznání a co se po novele 2024 změnilo? Praktický průvodce aktuální k roku 2026.
Klíčové pravidlo: rozhodný je stav k 1. lednu
Podle § 3 zákona č. 338/1992 Sb. platí daň za daný rok ten, kdo je vlastníkem nemovitosti k 1. lednu kalendářního roku. Pokud prodáte v průběhu roku, celou roční daň za rok prodeje hradíte vy – kupující se stává plátcem až od následujícího roku.
Příklad
Prodáte byt v červnu 2026. Daň za rok 2026 platíte vy (vlastník k 1. 1. 2026). Kupující podá přiznání do 31. ledna 2027 a poprvé daň platí za rok 2027.
Termíny v roce 2026
- 31. ledna 2026 – termín pro podání daňového přiznání (jen pokud došlo ke změně – koupě, prodej, kolaudace, rozdělení pozemku).
- 31. května 2026 – termín pro úhradu daně, pokud nepřesahuje 5 000 Kč (jednorázově).
- U daně nad 5 000 Kč – ve dvou splátkách (31. 5. a 30. 11.).
- Zemědělci a chovatelé ryb – splátky 31. 8. a 30. 11.
Co přinesla velká novela (od roku 2024)
Konsolidační balíček (zákon č. 349/2023 Sb.) průměrně zdvojnásobil sazby daně z nemovitých věcí od 1. 1. 2024. Hodnoty platné i v roce 2026:
• Stavební pozemek: 3,50 Kč/m² × místní koeficient.
• Zastavěná plocha a nádvoří: 0,35 Kč/m².
• Obytný dům: 3,50 Kč/m² + 0,75 Kč za každé další patro nad přízemím.
• Byt / nebytový prostor pro bydlení: 3,50 Kč/m² × koeficient podlahové plochy 1,22.
• Garáž: 11,00 Kč/m².
• Stavby pro podnikání: 11,00 až 22,00 Kč/m².
Výslednou daň dále násobí místní koeficient obce (1–5), který si obce mohou od roku 2024 stanovit pro jednotlivé části obce nebo typy nemovitostí. Doporučujeme vždy ověřit aktuální obecně závaznou vyhlášku dané obce.
Inflační koeficient – novinka 2024+
Novela zavedla také automatickou inflační doložku. Finanční správa každý rok vyhlásí inflační koeficient (pro 2026 očekáváno mírné navýšení o 1–3 %). Hradíte tedy daň vypočtenou ze sazby × místní koeficient obce × inflační koeficient.
Nejčastější chyby kupujících
- •Zapomenutí na přiznání – nové vlastnictví musíte sami nahlásit do 31. 1. následujícího roku. Finanční úřad vás na to neupozorní.
- •Pozdní podání – penále 0,05 % za každý den prodlení (minimálně 500 Kč), maximálně 5 % daně.
- •Ignorování koeficientu obce – v Praze, Brně nebo některých částech Vysočiny koeficient výrazně zvyšuje daň.
- •Záměna se „spotřební daní z prodeje" – daň z nabytí nemovitých věcí byla zrušena již v roce 2020. Kupující ji dnes neplatí.
Praktický postup při prodeji
- 1
Před prodejem ověřte, že daň za aktuální rok je uhrazena
Kupující často žádá potvrzení o bezdlužnosti od FÚ.
- 2
Po vkladu do katastru podejte „dílčí" přiznání
Vlastníte už méně nemovitostí – přiznání lze upravit on-line přes portál MOJE daně.
- 3
Kupujícího upozorněte na lednový termín
Slušnost, kterou ocení – zabráníte zbytečnému penále.
- 4
Smluvně si lze ujednat poměrné rozdělení
Není to zákonná povinnost, ale strany se mohou v kupní smlouvě dohodnout, že kupující prodávajícímu doplatí poměrnou část.
Prodáváte nemovitost na Vysočině?
Provedeme vás celým procesem včetně daňových povinností. Bez stresu a se zárukou bezpečného převodu peněz přes notářskou nebo bankovní úschovu.
Nezávazná konzultace zdarmaShrnutí
- Daň platí ten, kdo je vlastníkem k 1. 1. daného roku.
- Splatnost 31. 5. 2026, u vyšších částek druhá splátka 30. 11.
- Po koupi nezapomeňte podat přiznání do 31. 1. následujícího roku.
- Daň z nabytí nemovitých věcí byla zrušena v roce 2020.
Zdroje: Zákon č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitých věcí; zákon č. 349/2023 Sb. (konsolidační balíček); Finanční správa ČR. Článek má informační charakter, nenahrazuje daňové poradenství.