Družstevní byt vs. osobní vlastnictví – jak prodat a převést

Na Vysočině je stále řada bytů v družstevním vlastnictví – zejména v panelových domech z 70.–80. let v Jihlavě, Žďáře, Třebíči a Havlíčkově Brodě. Prodej družstevního bytu se zásadně liší od prodeje bytu v osobním vlastnictví. Pojďme si rozdíly probrat.

Co je co

• Osobní vlastnictví (OV) – jednotka zapsaná v katastru. Vlastníte byt i podíl na společných částech. Můžete na něj vzít hypotéku, zastavit ho.
• Družstevní vlastnictví (DV) – vlastníkem domu je bytové družstvo, vy vlastníte členský podíl a máte právo nájmu konkrétního bytu. Prodej = převod členských práv.

Jak prodat družstevní byt – postup

1. 1

   Ověřit stanovy družstva

   Některá družstva vyžadují souhlas představenstva s převodem, jiná ne. Stanovy získáte u družstva.

2. 2

   Vyžádat potvrzení o bezdlužnosti

   Družstvo vystaví potvrzení, že nemáte dluhy na nájmu, fondu oprav a anuitách. Bez něj banka neschválí hypotéku kupujícímu.

3. 3

   Uzavřít smlouvu o převodu členských práv a povinností

   Dle § 600 zákona č. 90/2012 Sb. o obchodních korporacích. Smlouva nepodléhá zápisu do katastru – účinnost dnem doručení družstvu.

4. 4

   Doručit smlouvu družstvu

   Od tohoto dne je nový člen družstva. Peníze se obvykle vyplácí z advokátní úschovy po doručení.

Hypotéka na družstevní byt – pozor

Banka nemůže zastavit byt v družstevním vlastnictví (není v katastru). Řešením jsou:

• •Předhypoteční úvěr – nezajištěný, vyšší sazba (zpravidla +0,5–1 p.b.), po převodu do OV se mění na klasickou hypotéku.
• •Zástava jiné nemovitosti – pokud kupující vlastní nemovitost v OV.

Pro prodávajícího to znamená: užší skupina kupujících. Řada zájemců odpadne kvůli komplikovanému financování. Cena bývá obvykle o 5–10 % nižší než srovnatelný byt v OV.

Daně při prodeji družstevního bytu

• Daň z příjmů – členský podíl je věc movitá. Osvobození dle § 4 odst. 1 písm. a) zákona č. 586/1992 Sb. o daních z příjmů – po 5 letech držby, nebo dříve pokud peníze použijete na vlastní bytovou potřebu.
• Daň z nabytí byla zrušena v roce 2020 – ani prodávající, ani kupující ji neplatí.
• DPH – převod členských práv DPH nepodléhá (osvobozeno dle § 56 ZDPH).

Převod do osobního vlastnictví před prodejem

Pokud má družstvo v rezolutních stanovách možnost převodu do OV (po splacení anuit), zvažte ji ještě před prodejem. Důvody:

• •Vyšší prodejní cena (typicky +5–10 %).
• •Širší skupina kupujících (klasická hypotéka).
• •Rychlejší prodej (kratší doba na trhu).

Náklady na převod: poplatek za vklad do katastru 2 000 Kč, prohlášení vlastníka (právník/notář), zaměření bytu. Celkem zpravidla 8 000–20 000 Kč. Rozhodnutí vyžaduje souhlas družstva a může trvat několik měsíců.

Zdroje: zákon č. 90/2012 Sb. o obchodních korporacích (§ 600 a násl.), zákon č. 586/1992 Sb. o daních z příjmů (§ 4), zákon č. 235/2004 Sb. o DPH (§ 56). Článek má informační charakter, nenahrazuje právní poradenství.