Hypoteční trh prošel za poslední tři roky bouřlivým vývojem. Po vrcholech roku 2023, kdy průměrná sazba atakovala 6 %, se trh stabilizoval a v polovině roku 2026 nabízejí banky fixace v rozmezí 4,2 % – 4,8 % p.a. Co to znamená pro prodávající i kupující?
Vývoj sazeb ČNB 2023–2026
• 2023 (peak): 2T repo 7,00 % → hypotéky 5,9–6,3 % p.a.
• 2024 (postupné snižování): 2T repo 4,00 % → hypotéky 5,0–5,5 % p.a.
• 2025: 2T repo 3,50 % → hypotéky 4,5–5,0 % p.a.
• 2026 (květen): 2T repo 3,25 % → hypotéky 4,2–4,8 % p.a.
ČNB v posledních zasedáních deklarovala opatrný postoj – další snížení sazeb bude záviset na vývoji inflace a kurzu koruny. Analytici očekávají, že do konce roku 2026 se sazby udrží v současném pásmu.
DSTI a DTI limity – co banky vyžadují
Od roku 2023 nejsou makroobezřetnostní limity zákonně závazné, ale banky je v praxi dál dodržují jako interní pravidla. Pro klienty na Vysočině zpravidla platí:
- LTV (poměr úvěru k ceně) – nejčastěji do 80 %. Hypotéka do 90 % LTV jen pro nízkorizikové klienty s LTV příplatkem 0,2–0,3 %.
- DSTI (splátka / čistý měsíční příjem) – do 45 %, pro klienty pod 36 let do 50 %.
- DTI (celkové zadlužení / roční čistý příjem) – do 8,5násobku.
Konkrétní příklad – byt za 3 500 000 Kč na Vysočině
Vlastní zdroje 20 % = 700 000 Kč. Hypotéka 2 800 000 Kč, fixace 5 let, sazba 4,5 % p.a., splatnost 25 let → měsíční splátka 15 567 Kč. Při DSTI 45 % je potřeba čistý měsíční příjem domácnosti 34 600 Kč.
Dopad na prodávající
- •Užší skupina kupců – mnoho zájemců spadne přes DSTI. Cílem makléře je předem prověřit financování.
- •Delší prodejní doba – průměrný čas prodeje na Vysočině je 8–14 týdnů (byty), 12–20 týdnů (RD).
- •Vyšší riziko zrušení rezervace – kupující neprojde scoringem. Doporučujeme rezervační poplatek 50–100 tis. Kč jako pojistku.
- •Ceny rostou pomalu – ve Vysočině za 2025 +3–5 %. Hromadný růst jako v 2020–21 se neopakuje.
Dopad na kupující
- •Vyšší vyjednávací síla – kupujících je méně, prodávající ochotnější slevit (typicky 3–7 % z nabídkové ceny).
- •Výhodné fixace – 5leté fixace nabízejí lepší podmínky než kratší. Doporučujeme prověřit i 7letou fixaci.
- •Možnost refinancování – pokud sazby v roce 2028+ klesnou, lze refinancovat bez sankce v okně konce fixace (ochranná lhůta 3 měsíce).
Časté chyby při kombinaci prodej + nákup
- 1
Podpis kupní smlouvy bez schválené hypotéky
Nikdy neuvádějte v rezervační smlouvě bez podmínky „schválení hypotéky".
- 2
Špatné načasování prodeje a koupě
Řešením je překlenovací úvěr (max 12 měsíců) nebo synchronizace termínů přes advokátní úschovu.
- 3
Nezvážená délka fixace
Krátká fixace (3 roky) může být v 2029 problém, pokud sazby zase porostou.
Reality + finance pod jednou střechou
Jsme realitní makléři i finanční poradci ZFP. Pomůžeme vám s prodejem i s hypotékou nové nemovitosti – kompletně, bez předávání mezi firmami.
Kontaktujte násShrnutí
- Sazby v roce 2026 se ustálily na 4,2–4,8 % p.a.
- DSTI do 45 %, DTI do 8,5× ročního příjmu – limity bank.
- Pro prodávající: kvalitní příprava + prověření kupce je dnes klíčové.
- Pro kupující: trh je vyrovnaný, lze vyjednávat o ceně.
Zdroje: ČNB (úrokové sazby a makroobezřetnostní opatření), zákon č. 257/2016 Sb. o spotřebitelském úvěru, Hypoindex. Článek má informační charakter, nenahrazuje finanční poradenství.