Koupě nemovitosti v roce 2026 je kombinací vlastních zdrojů a hypotéky. Vlastní zdroje musí činit minimálně 10–20 % ceny, zbytek financuje banka. Banky používají tři klíčové ukazatele: LTV, DSTI a DTI. Pojďme si je vysvětlit a ukázat reálné příklady.
Limity bank v roce 2026
ČNB od roku 2023 limity nezávazuje právně, ale banky je dál dodržují jako interní pravidla. Aktuální stav:
- LTV (úvěr / cena nemovitosti) – do 80 % standardně, do 90 % pro klienty do 36 let kupující své první vlastní bydlení.
- DSTI (měsíční splátky / čistý měsíční příjem) – do 45 %, pro mladé do 36 let do 50 %.
- DTI (celkové zadlužení / roční čistý příjem) – do 8,5×, pro mladé do 9,5×.
Praktický příklad – mladý pár na Vysočině
Byt 3+kk v Jihlavě, 4 200 000 Kč
Vlastní zdroje: 420 000 Kč (10 % – LTV 90 % pro mladé do 36 let).
Hypotéka: 3 780 000 Kč, fixace 5 let, sazba 4,5 % p.a., splatnost 30 let.
Měsíční splátka: 19 154 Kč.
Požadovaný čistý měsíční příjem: 38 308 Kč (DSTI 50 %). Reálně banka chce ještě rezervu – cca 45 000 Kč čistého dohromady. DTI: 3 780 000 / (45 000 × 12) = 7,0× → splňuje limit 9,5×.
Kombinované financování – varianty
- •Hypotéka + stavební spoření – stavebko jako zdroj na vlastní 20 %. Funguje při dlouhodobém plánování (5+ let).
- •Hypotéka + dar od rodiny – nejčastější varianta. Nutné doložit smlouvou o daru a originem peněz.
- •Hypotéka + překlenovací úvěr – při kombinaci prodeje stávajícího bydlení a koupě nového. Maximálně 12 měsíců.
- •Hypotéka s 80 % LTV + spotřebitelský úvěr – řešení, ale výrazně dražší (spotřebitelský úvěr má sazby 8–11 % p.a.).
Vlastní zdroje – co všechno banka uznává
- Naspořené peníze (běžný účet, spořicí, termínovaný vklad) – doklad výpisem.
- Stavební spoření – výpis, výpověď smlouvy.
- Investice (fondy, akcie, dluhopisy) – výpisy obchodníka, doklad o prodeji.
- Dar od rodiny – darovací smlouva + doklad původu peněz dárce.
- Prodej stávající nemovitosti – návrh kupní smlouvy nebo doklad o úschově.
Časté chyby
- 1
Podpis rezervace bez schválené hypotéky
Vždy ve smlouvě podmínka „v případě neschválení hypotéky rezervace zaniká".
- 2
Přecenění vlastního rozpočtu
Nezapomínejte na rezervu na poplatky (advokát, katastr, daň z nemovitostí, případně rekonstrukce).
- 3
Příliš krátká fixace
Tříletá fixace dnes nedává smysl – rozdíl proti 5leté je minimální a riziko vyšší sazby v 2029 nezanedbatelné.
Kombinujeme reality + finance
Jako tým ZFP vám pomůžeme s celým řešením – od výběru nemovitosti přes hypotéku až po pojištění. Vše pod jednou střechou, bez předávání mezi firmami.
Konzultace zdarmaZdroje: makroobezřetnostní doporučení ČNB, zákon č. 257/2016 Sb. o spotřebitelském úvěru, ARAD ČNB (úrokové sazby hypoték). Konkrétní podmínky jsou v rukou bank a mění se – článek má informační charakter, nenahrazuje finanční poradenství.