Předkupní právo spoluvlastníků prošlo za posledních deset let dvojí změnou a v praxi v roce 2026 stále způsobuje zmatek. Pojďme si jasně říct, kdy musíte podíl nabídnout ostatním spoluvlastníkům, kdy už nemusíte – a co se stane, když pravidlo porušíte.
Krátký vývoj zákonné úpravy
- •Do 31. 12. 2013 – obecné předkupní právo spoluvlastníků dle starého občanského zákoníku.
- •1. 1. 2014 – 31. 12. 2017 – nový občanský zákoník (NOZ) předkupní právo zrušil. Volný prodej podílu.
- •1. 1. 2018 – 30. 6. 2020 – novela NOZ (zákon č. 460/2016 Sb.) předkupní právo znovu zavedla v širokém rozsahu.
- •Od 1. 7. 2020 dosud (vč. 2026) – novela č. 163/2020 Sb. předkupní právo výrazně omezila. Aktuálně platí jen v úzce vymezených případech.
Kdy předkupní právo v roce 2026 platí
Aktuální znění § 1124 NOZ stanoví, že předkupní právo spoluvlastníků vzniká pouze v těchto případech:
Spoluvlastnictví vzniklé bez vůle spoluvlastníků
Typicky dědictví, odkaz nebo jiný úkon mortis causa. Předkupní právo platí 6 měsíců od vzniku spoluvlastnictví.
Bezúplatný převod podílu
Pokud spoluvlastník chce darovat podíl jiné osobě (mimo osoby blízké), ostatní mají právo jej za obvyklou cenu převzít. Toto pravidlo platí trvale, bez časového omezení.
Kdy předkupní právo neplatí
- •Běžný úplatný prodej podílu v „dobrovolně" vzniklém spoluvlastnictví (např. společný nákup investiční nemovitosti).
- •Po uplynutí 6 měsíců od vzniku spoluvlastnictví z dědictví – pak lze podíl prodat komukoli.
- •Převod na osobu blízkou – manžel, sourozenec, příbuzný v přímé linii (§ 22 NOZ). Komu lze tedy podíl prodat / darovat bez nabídky ostatním.
- •Bytové spoluvlastnictví jednotek v domě – netýká se předkupní právo dle § 1124. Vlastník bytu může svou jednotku prodat volně.
Časté nedorozumění
Pokud zdědíte rodinný dům se sourozenci a chcete svůj podíl prodat cizímu zájemci, v prvních 6 měsících jste povinni nabídnout podíl nejprve sourozencům za stejných podmínek, jaké máte domluvené s kupcem. Po 6 měsících tato povinnost odpadá.
Jak nabídku správně provést
- 1
Najděte konkrétního kupce a sjednejte podmínky
Nabídka spoluvlastníkům musí obsahovat všechny podstatné podmínky – cenu, splatnost, případné zástavy.
- 2
Pošlete písemnou nabídku všem spoluvlastníkům
Doporučeně, ideálně do vlastních rukou nebo datovou schránkou. Přiložte návrh kupní smlouvy nebo její podstatný obsah.
- 3
Vyčkejte zákonnou lhůtu
U nemovitostí 3 měsíce od doručení nabídky (§ 2148 NOZ). V této lhůtě se musí spoluvlastník vyjádřit i zaplatit (případně doložit zajištění úvěru).
- 4
Pokud nikdo neakceptuje, prodávejte cizímu
Po marném uplynutí lhůty můžete uzavřít smlouvu s původním kupcem za stejných podmínek.
Co hrozí při porušení
Pokud podíl prodáte v rozporu s předkupním právem, smlouva není automaticky neplatná. Opomenutý spoluvlastník má ale právo domáhat se, aby mu nabyvatel podíl převedl za stejných podmínek (§ 2144 NOZ). Toto právo trvá 3 roky od porušení. V praxi to znamená, že kupující koupil „rizikový" podíl, který může být nucen převést jinému – proto se podobné prodeje obtížně realizují a kupující obvykle žádají slevu.
Doporučení
I když jste přesvědčeni, že předkupní právo neplatí, nechte si situaci potvrdit od advokáta – případně proveďte písemnou nabídku „pro jistotu". Vyhnete se sporům a kupující bude klidnější.
Prodáváte podíl ve spoluvlastnictví?
Pomůžeme vám správně posoudit, zda předkupní právo platí, zajistíme nabídku ostatním spoluvlastníkům i samotný prodej. Vše právně čisté.
Nezávazná konzultace zdarmaShrnutí
- Předkupní právo platí 6 měsíců u dědického spoluvlastnictví a trvale u bezúplatných převodů.
- Nabídku posílejte písemně, lhůta pro spoluvlastníky je 3 měsíce.
- Převod na osobu blízkou nabídku nevyžaduje.
- Při porušení může opomenutý spoluvlastník 3 roky domáhat převodu.
Zdroje: Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (§ 1124, § 1125, § 2140 a násl.); zákon č. 460/2016 Sb. a zákon č. 163/2020 Sb. (novely NOZ). Článek má informační charakter, nenahrazuje právní poradenství – v konkrétním případě doporučujeme konzultaci s advokátem.