Prodej nemovitosti s exekucí nebo zástavou

Nemovitost zatížená exekucí, zástavním právem nebo insolvenčním řízením prodat lze – ale postup je odlišný od běžného prodeje. Klíčem je advokátní úschova a souhlas věřitelů. Ukážeme si, jak na to.

Co se na listu vlastnictví objeví

• Zástavní právo smluvní – typicky banka u hypotéky. Standardní situace, řešitelné běžně.
• Zástavní právo exekutorské – exekutor zajišťuje pohledávku oprávněného.
• Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti – exekutor již nařídil prodej. Pak nemovitost prodávat NESMÍTE (zákaz dispozic dle § 47 EŘ).
• Insolvenční řízení – disponuje insolvenční správce, ne vlastník.

Postup prodeje s exekucí (před exekučním příkazem)

1. 1

   Zjistit přesný stav

   Aktuální výpis z katastru + vyžádat u exekutora vyčíslení pohledávky (kolik je třeba zaplatit pro výmaz). Pohledávka zahrnuje jistinu, úroky, náklady exekuce a odměnu exekutora.

2. 2

   Stanovit reálnou cenu a najít kupujícího

   Cena musí pokrýt pohledávku + zbytek pro prodávajícího. Kupující musí být informován o zatížení a smlouva ošetří výmaz.

3. 3

   Advokátní úschova s rozpisem plateb

   Kupní cena jde do úschovy. Advokát platí přímo na účet věřitele/exekutora, zbytek vyplatí prodávajícímu. Výplatní podmínka: výmaz zástavy v katastru.

4. 4

   Souhlas věřitele / exekutora s prodejem a výmazem

   Bez něj banka kupujícího hypotéku neschválí. U exekuce vystaví exekutor po zaplacení potvrzení o úhradě a souhlas s výmazem.

5. 5

   Vklad kupní smlouvy + výmaz zástavy

   Podává se zpravidla současně. Katastr provede přepis a výmaz – kupující má čistý list vlastnictví.

Cena – jak ji nastavit

Kupující zatíženou nemovitost zpravidla vnímá rizikově a očekává slevu 5–15 % oproti srovnatelné nemovitosti bez zatížení. Realitní makléř s dobrým právníkem dokáže rozdíl zmenšit – transparentní postup a smlouva v advokátní úschově sníží vnímané riziko kupujícího prakticky na nulu.

Časté chyby

• •Čekat, až přijde dražba – v dražbě prodáváte vždy hluboko pod cenou. Dobrovolný prodej s 5–10 % slevou je výhodnější.
• •Zatajit exekuci kupujícímu – kupující si list vlastnictví ověří, smlouva by spadla v jednáních s bankou. Otevřená komunikace je nutnost.
• •Vyplatit věřitele „bokem" – výplata mimo úschovu = riziko, že nedojde k výmazu a kupující nedostane čistý list.
• •Nezahrnout všechny věřitele – pokud je více exekucí, je třeba vyplatit všechny. Plné vyčíslení získáte v Centrální evidenci exekucí.

Zdroje: zákon č. 99/1963 Sb. (občanský soudní řád, § 335 a násl. – prodej nemovitosti), zákon č. 120/2001 Sb. (exekuční řád, § 47), zákon č. 89/2012 Sb. (občanský zákoník – zástavní právo). Článek má informační charakter, nenahrazuje právní poradenství. Konkrétní situace vždy řešte s advokátem.