Rezervační smlouva na nemovitost

Našli jste vysněnou nemovitost a chcete ji „zamknout" dříve, než ji koupí někdo jiný? Právě k tomu slouží rezervační smlouva. Ale pozor – špatně napsaná rezervační smlouva vás může připravit o statisíce korun. V tomto článku vám vysvětlíme, co musí obsahovat, jaká jsou vaše práva a jak se vyhnout nejčastějším chybám.

Co je rezervační smlouva?

Rezervační smlouva je dohoda, kterou se prodávající (nebo realitní kancelář) zavazuje po stanovenou dobu nenabízet nemovitost dalším zájemcům a kupující potvrzuje svůj vážný zájem o koupi složením rezervačního poplatku.

Jde o tzv. nepojmenovanou (inominátní) smlouvu podle § 1746 odst. 2 zákona č. 89/2012 Sb. (občanský zákoník). To znamená, že není zákonem výslovně upravena a její obsah závisí na dohodě smluvních stran – o to důležitější je, aby byla kvalitně sepsaná.

Kdo je smluvní stranou?

V praxi se setkáte se dvěma variantami:

1. Třístranná smlouva (kupující – prodávající – realitní kancelář)

Toto je nejbezpečnější varianta. Prodávající se v ní zavazuje prodat nemovitost konkrétnímu kupujícímu, kupující potvrzuje zájem o koupi a realitní kancelář zajišťuje celý proces. Všechny strany mají jasně definované povinnosti.

2. Dvoustranná smlouva (kupující – realitní kancelář)

Méně výhodná pro kupujícího, protože prodávající není smluvní stranoua není přímo vázán závazkem prodat. Pokud prodávající změní názor, kupující může mít problém s vrácením rezervačního poplatku.

Co musí rezervační smlouva obsahovat?

Aby vás rezervační smlouva skutečně chránila, měla by obsahovat tyto podstatné náležitosti:

Rezervační poplatek – kolik a jak?

Obvyklá výše rezervačního poplatku se pohybuje mezi 3–5 % z kupní cenynemovitosti. U nemovitostí na Vysočině to při ceně kolem 3,5 mil. Kč znamená přibližně 100 000–175 000 Kč.

Zákon č. 39/2020 Sb. o realitním zprostředkování v § 4 odst. 1 stanoví, že realitní zprostředkovatel nesmí přijmout od zájemce peněžní prostředky za účelem zajištění závazků z realitní smlouvy, pokud tyto prostředky nebudou uloženy na zvláštním účtu (úschově).

Kdy se rezervační poplatek vrací?

Toto je nejdůležitější část celé rezervační smlouvy. Smlouva by měla jasně definovat tyto situace:

Poplatek se vrací kupujícímu:

• Pokud prodávající odstoupí od prodeje
• Pokud se zjistí právní vady nemovitosti (zástavní právo, věcné břemeno, exekuce), které nebyly při podpisu známy
• Pokud banka neschválí hypotéku – záleží na smluvním ujednání (doporučujeme tuto podmínku výslovně zahrnout)
• Pokud uplyne doba rezervace bez zavinění kupujícího

Poplatek propadá (připadá prodávajícímu):

• Pokud kupující bezdůvodně odstoupí od koupě
• Pokud kupující nesplní podmínky smlouvy ve stanovené lhůtě

Zákon o realitním zprostředkování

Od roku 2020 platí zákon č. 39/2020 Sb. o realitním zprostředkování, který přinesl zásadní pravidla pro realitní kanceláře:

• Povinnost písemné smlouvy – smlouva o realitním zprostředkování musí být písemná (§ 9)
• Informační povinnost – realitní kancelář musí kupujícímu poskytnout všechny dostupné informace o nemovitosti, včetně závad a omezení (§ 7)
• Úschova peněz – prostředky musí být uloženy na zvláštním účtu odděleném od majetku realitní kanceláře
• Pojištění odpovědnosti – realitní zprostředkovatel musí být pojištěn (§ 6)

Doba rezervace

Obvyklá doba rezervace je 14–30 dnů. Za tuto dobu by mělo dojít k přípravě a podpisu kupní smlouvy, případně k podání žádosti o hypotéku.

Pokud kupujete s hypotékou, doporučujeme vyjednat delší rezervační dobu (minimálně 30 dnů), protože schvalovací proces banky může trvat 2–4 týdny.

5 tipů pro kupující

1. Nechte smlouvu zkontrolovat právníkem – investice 2 000–5 000 Kč za právní posouzení se mnohonásobně vyplatí
2. Trvejte na třístranné smlouvě – kupující, prodávající a realitní kancelář
3. Ověřte nemovitost v katastru – zkontrolujte list vlastnictví na nahlizenidokn.cuzk.cz
4. Vyjednejte podmínku hypotéky – pokud financujete úvěrem, zahrňte do smlouvy podmínku schválení hypotéky
5. Požadujte úschovu – rezervační poplatek by měl jít na úschovní účet, ne na běžný účet realitní kanceláře

5 tipů pro prodávající

1. Ověřte bonitu kupujícího – zeptejte se, zda má schválenou hypotéku nebo vlastní zdroje
2. Nastavte přiměřenou dobu rezervace – příliš dlouhá doba vám blokuje nemovitost
3. Definujte jasné podmínky propadnutí – chráníte se před ztrátou času a dalších zájemců
4. Spolupracujte s odborníkem – kvalitní makléř zajistí právně bezchybnou smlouvu
5. Nezapomeňte na kupní smlouvu – rezervační smlouva je pouze předstupeň, ne samotný prodej

Shrnutí

Právní stav ke dni 3. 3. 2026. Informace vycházejí z občanského zákoníku (zákon č. 89/2012 Sb.) a zákona o realitním zprostředkování (zákon č. 39/2020 Sb.). Tento článek nemá charakter právního poradenství – v konkrétních případech doporučujeme konzultaci s advokátem.