Prodej nemovitosti při rozvodu patří k nejcitlivějším situacím, se kterými se setkáváme. Společné jmění manželů (SJM) zákon přesně reguluje a jakákoli zkratka může vést k neplatnosti smlouvy nebo ke sporu o peníze. Pojďme se podívat, jak postupovat správně.
Co je SJM a co do něj patří
Společné jmění manželů upravuje § 708 a násl. občanského zákoníku (zákon č. 89/2012 Sb.). Do SJM patří vše, co manželé nabudou za trvání manželství – včetně nemovitostí koupených i jen jedním z nich, pokud nejsou hrazeny z výlučných prostředků jednoho z manželů (dědictví, dar, předmanželský majetek).
Klíčové pravidlo
K prodeji nemovitosti v SJM musí dát souhlas oba manželé (§ 714 NOZ). I když je v katastru zapsán pouze jeden, druhý jím musí podepsat kupní smlouvu nebo udělit písemný souhlas. Bez něj je smlouva neplatná.
Tři situace, tři postupy
1) Prodej za trvání manželství
Nejjednodušší varianta. Oba manželé podepíší kupní smlouvu, peníze plynou na účet SJM nebo dle dohody. Není třeba soudní vypořádání, jen souhlas obou.
2) Prodej během rozvodového řízení
Manželství trvá, dokud rozsudek o rozvodu nenabude právní moci. SJM se proto neruší a stále platí § 714 NOZ. Doporučujeme prodej dokončit buď před podáním návrhu na rozvod, nebo až po vypořádání SJM. Mezitím hrozí spory a riziko, že druhý manžel souhlas odepře.
3) Prodej po rozvodu – nutnost vypořádat SJM
Rozsudkem o rozvodu SJM zaniká, ale automaticky se nevypořádá. Bývalí manželé mají 3 roky na uzavření dohody o vypořádání nebo podání návrhu k soudu (§ 741 NOZ). Pokud nic neudělají, nastoupí zákonná domněnka – nemovitosti v podílovém spoluvlastnictví po 1/2.
Tři způsoby vypořádání SJM
a) Dohoda manželů – nejrychlejší, nejlevnější. Forma notářského zápisu, pokud jde o nemovitost (§ 739 NOZ). Notářský poplatek od cca 8 000 Kč.
b) Rozhodnutí soudu – pokud se nedohodnete. Soudní poplatek 2 000 Kč + náklady na advokáta + znalečné na ocenění nemovitosti.
c) Zákonná domněnka – pokud nic 3 roky neuděláte, nemovitost je v podílovém spoluvlastnictví 1/2. Lze ji pak rozdělit standardní cestou (prodej, výpověď spoluvlastnictví).
Daně z příjmu při prodeji
Při prodeji nemovitosti z SJM nebo po vypořádání platí stejná pravidla jako u běžného prodeje (zákon č. 586/1992 Sb., § 4):
- Osvobození po 10 letech vlastnictví (od roku 2021).
- Osvobození po 2 letech, pokud zde jeden z manželů měl trvalé bydliště bezprostředně před prodejem.
- Osvobození při znovuinvestici – do 1 roku nákup nového bydlení.
Nejčastější chyby
- •Prodej bez souhlasu druhého manžela – smlouva je relativně neplatná, druhý manžel ji může napadnout u soudu do 3 let.
- •Dohoda o vypořádání bez notáře – u nemovitosti je nutný notářský zápis. Soukromá listina nestačí.
- •Pominutí výlučných investic – pokud jste do nemovitosti vložili dědictví nebo dar, máte právo na náhradu (§ 742 NOZ).
- •Nepřevedení hypotéky – při převodu poloviny na druhého manžela je nutné souhlasit i s bankou.
Doporučený postup
- 1
Nechte si nemovitost odhadnout
Tržní cena je základem férového vypořádání. Pro soudní řízení znalecký posudek, pro dohodu stačí odhad makléře.
- 2
Dohodněte si scénář
Prodej a rozdělení peněz / jeden si nechá a vyplatí druhého / podílové spoluvlastnictví.
- 3
Notářský zápis o vypořádání SJM
Pro vyplacení druhého z hypotéky banky obvykle požadují tento zápis.
- 4
Realizace prodeje nebo převodu
Standardní postup s advokátní úschovou a vkladem do katastru.
Řešíte prodej v rámci rozvodu?
Pomáháme manželům projít prodejem co nejcitlivěji. Zajistíme odhad, koordinaci s advokátem a notářem, jednání s bankou. Diskrétně, profesionálně, s pochopením.
Nezávazná konzultaceShrnutí
- Prodej v SJM vyžaduje souhlas obou manželů.
- Vypořádání SJM dohodou u nemovitosti vyžaduje notářský zápis.
- 3 roky po rozvodu = zákonná domněnka podílového spoluvlastnictví.
- Daně z příjmu: 2 / 10 let / znovuinvestice jako u běžného prodeje.
Zdroje: Zákon č. 89/2012 Sb. (§ 708, § 714, § 739, § 741, § 742), zákon č. 586/1992 Sb. o daních z příjmů (§ 4). Článek má informační charakter, nenahrazuje právní poradenství.