Smlouva o smlouvě budoucí kupní (SoSBK) je silný právní nástroj, který zavazuje obě strany uzavřít v budoucnu kupní smlouvu za sjednaných podmínek. Na rozdíl od rezervační smlouvy je vymahatelná soudně – druhá strana může být donucena podepsat. Co musí SoSBK obsahovat a kdy ji použít?
Zákonný rámec
SoSBK upravuje § 1785 až § 1788 občanského zákoníku (zákon č. 89/2012 Sb.). Smlouva o smlouvě budoucí nemá zákonem předepsanou formu, ale pokud má být budoucí smlouva (kupní) na nemovitost zapsanou v katastru, doporučujeme písemnou formu s úředně ověřenými podpisy – jinak ji v případě sporu prakticky nelze vymáhat.
Co musí SoSBK obsahovat
1. Identifikace stran – přesné údaje obou účastníků (jméno, RČ, bydliště).
2. Jednoznačné určení nemovitosti – parcelní číslo, list vlastnictví, katastrální území, případně podíl.
3. Kupní cena nebo způsob jejího určení (např. dle znaleckého posudku).
4. Lhůta pro uzavření kupní smlouvy – konkrétní datum nebo „do XY dnů od splnění podmínky".
5. Podmínky uzavření – např. získání hypotéky, doložení bezdlužnosti, kolaudace, výmaz zástavního práva.
6. Sankce za nesplnění – smluvní pokuta, úroky z prodlení.
7. Záloha nebo rezervační poplatek – nepovinné, ale obvyklé.
8. Ustanovení o náhradě škody.
Klíčové: lhůta a podstatné náležitosti
Aby byla SoSBK platná, musí obsahovat podstatné náležitosti budoucí kupní smlouvy (předmět, cena) a lhůtu pro její uzavření. Pokud lhůta chybí, lze domáhat se uzavření do 1 roku.
SoSBK vs. rezervační smlouva – srovnání
Rezervační smlouva – obvykle uzavírá realitní makléř, závazek je „měkčí", typicky jen ztráta rezervačního poplatku při odstoupení. Vhodná pro krátké rezervace 14–30 dní.
Smlouva o smlouvě budoucí kupní – přímý závazek mezi prodávajícím a kupujícím, soudně vynutitelná. Vhodná pro delší období (1–6 měsíců), např. když se čeká na hypotéku, kolaudaci nebo prodej druhé nemovitosti.
Kdy strana nesplní – co dál
Pokud jedna strana odmítne uzavřít kupní smlouvu, druhá má dvě možnosti:
- Žaloba na plnění – soud rozsudkem nahradí prohlášení vůle (§ 1787 NOZ). Rozsudek pak nahrazuje kupní smlouvu a slouží jako podklad pro vklad do katastru.
- Náhrada škody – pokud nechcete na soud, lze požadovat skutečnou škodu i ušlý zisk (§ 2913 NOZ).
- Smluvní pokuta – pokud byla sjednána, vymahatelná i bez prokázání škody.
Pozor: 1letá prekluzivní lhůta
Žaloba na uzavření smlouvy musí být podána do 1 roku od termínu, kdy měla být smlouva uzavřena (§ 1788 NOZ). Po této lhůtě právo zaniká.
Kdy SoSBK použít v praxi
- •Kupující čeká na hypotéku – schvalování trvá 3–6 týdnů, SoSBK chrání obě strany.
- •Prodávající čeká na vyřízení dědictví nebo dokončení kolaudace.
- •Prodej developerského projektu – nemovitost ještě fyzicky neexistuje, SoSBK je standard.
- •Změna územního plánu nebo legalizace stavby – odložení kupní smlouvy.
Připravujeme smlouvy s advokátem
Všechny kupní i budoucí kupní smlouvy připravujeme ve spolupráci s renomovanou advokátní kanceláří. Bezpečně, profesionálně, bez šablonek z internetu.
Domluvit konzultaciShrnutí
- SoSBK je soudně vymahatelná – silnější než rezervační smlouva.
- Musí obsahovat předmět, cenu, lhůtu.
- Doporučujeme písemnou formu + úředně ověřené podpisy.
- Pro vymáhání máte 1 rok od termínu uzavření.
Zdroje: Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (§ 1785–1788, § 2913). Článek má informační charakter, nenahrazuje právní poradenství.