Znalecký posudek vs. odhad realitky

„Potřebuji znalecký posudek?" patří k nejčastějším otázkám na prvním setkání. Odpověď zní většinou „ne" – ale existuje pět situací, kdy se bez něj neobejdete. A pak je tu ještě odhad banky, který se chová zase trochu jinak. V tomto článku rozebereme, kdo co počítá, kolik to stojí a kdy která částka platí.

Tři různá čísla – a každé k něčemu

U jedné nemovitosti může existovat tři různá ocenění a žádné není „špatné". Liší se účelem, metodou i kdo ho vystavuje:

• •Odhad realitky – zdarma, po osobní prohlídce. Cílem je určit reálnou prodejní cenu, za kterou se nemovitost prodá v běžném tržním prodeji. Staví na porovnání skutečných prodejů v okolí a na zkušenosti makléře.
• •Znalecký posudek – placený dokument od znalce jmenovaného ministerstvem financí (nebo soudem) podle zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a znalostních ústavech. Určuje obvyklou cenu k určitému datu. Je určený pro instituce: banku, soud, finanční úřad, exekutora.
• •Bankovní odhad – dělá ho znalec ze seznamu banky (nebo banka sama), často zdarma. Banka z něj počítá zástavní cenu a úvěr. Jinde než v téhle bance ho nepoužijete.

Kdo znalec vlastně je? Znalcem se člověk stává jmenováním ministerstva financí (v soudním řízení ho může jmenovat i soud) – musí splnit odborné podmínky a mít oprávnění pro konkrétní obor. Jeho posudek pak jako jediný přijmou soudy, banky i úřady.

Pět situací, kdy se znalecký posudek nevyhnete

1. 1

   Hypotéka

   Když kupující financuje nákup hypotékou, banka nechá nemovitost ocenit znalcem ze svého seznamu. Banka z posudku počítá zástavní cenu a z ní úvěrový poměr (LTV). Kupující si znalecký posudek nekupuje ani nevybírá – dělá to banka.

2. 2

   Dědické řízení

   Notář při vypořádání dědictví potřebuje znát hodnotu podílu. U nemovitostí se zpravidla žádá znalecký posudek – hodnota ovlivňuje, co a komu připadne, případně dědickou daňové otázky.

3. 3

   Darování nepříbuzné osobě

   U darování mezi blízkými rodinnými příslušníky se daň z příjmu neplatí. U darování nepříbuzné osobě ano – a základem daně je obvyklá cena. Aby nedošlo k dohadám s finančním úřadem, doporučujeme znalecký posudek.

4. 4

   Soudní spory a vypořádání SJM

   Vypořádání společného jmění manželů, vypořádání spoluvlastnictví, dědické spory, exekuce – tam, kde o částce rozhoduje soud, potřebuje soud objektivní znalecký posudek. Soud si znalce jmenuje sám.

5. 5

   Exekuční dražba

   Nemovitost v exekuční dražbě oceňuje soudem pověřený znalec. Z obvyklé ceny z posudku se pak počítá nejnižší podání – dvě třetiny obvyklé ceny. Kupující se tedy s posudkem přímo nesetká, ale celá dražba na něm stojí.

Stojí za zmínku i historie: do konce roku 2019 se při prodeji nemovitosti platila daň z nabytí nemovitých věcí, jejíž základ se zjišťoval právě oceněním. Od 1. 1. 2020 je tato daň zrušená, takže při běžném prodeji žádné ocenění pro finanční úřad nepotřebujete.

Kolik znalecký posudek stojí

Cenu si znalec určuje sám, ale na trhu se drží zhruba tyto rozsahy:

• •Byt: typicky 5 000–6 000 Kč.
• •Rodinný dům: typicky 9 000–12 000 Kč.
• •Pozemek: typicky 5 000–7 500 Kč.
• •Bankovní odhad: většinou zdarma nebo za 0–8 000 Kč podle banky a typu nemovitosti.

U složitějších objektů (kombinované využití, více jednotek, historické budovy) může být posudek dražší – cena závisí na rozsahu práce, ne na hodnotě nemovitosti. Vždy si vyžádejte nabídku předem a ověřte, že je znalec jmenovaný a oprávněný pro obor odhady nemovitostí (evidence znalců vede ministerstvo financí).

Jak dlouho posudek platí

Žádná zákonem stanovená „platnost" neexistuje. Posudek vypovídá o hodnotě k určitému datu ocenění – a trh se hýbe. Banky proto obvykle přijímají posudky staré maximálně 3–6 měsíců, soudy a úřady se řídí svými pravidly. U staršího posudku se často nedělá celý nový, ale jen doplněk, který aktualizuje cenu. Rozsáhlé rekonstrukce nebo zásahy do nemovitosti platnost podstatných skutečností samozřejmě mění úplně.

A kdy stačí odhad realitky

Pro samotný prodej znalecký posudek nepotřebujete. Prodejní cenu nejlépe určí makléř po osobní prohlídce – kombinuje data o skutečných prodeji v okolí (můžete si je zčásti zjistit i sami z cenové mapy nemovitostí) s tím, co vidí na místě: stav, dispozice, údržbu, okolí. Online verze je k dispozici zdarma v článku o odhadu ceny nemovitosti online.

Praktické pořadí tedy bývá takové: nejprve online odhad pro rychlou orientaci, pak ocenění makléřem po prohlídce – a znalecký posudek teprve tehdy, když ho požaduje banka, soud nebo úřad. Kdybyste se potýkali s exekucí a hrozila dražba, přečtěte si článek Prodej nemovitosti s exekucí a Nemovitost v dražbě.

Shrnutí

• Znalecký posudek se vyžaduje u hypotéky, dědictví, daru nepříbuzné osobě, soudu a dražby.
• Znalec musí být jmenovaný ministerstvem financí nebo soudem (zákon č. 36/1967 Sb.).
• Posudek stojí typicky 5 000–12 000 Kč podle typu nemovitosti; bankovní odhad bývá zdarma.
• Odhad banky je nižší, protože počítá z zástavní hodnoty pro nucený prodej.
• Prodejní cenu stanoví makléř zdarma – znalecký posudek za běžný prodej platit nemusíte.

Článek má informační charakter a nepředstavuje právní ani daňové poradenství. Ceny znaleckých posudků se liší podle znalce, typu nemovitosti a rozsahu posudku. U konkrétní situace se poraďte se znalcem, notářem nebo advokátem.