Na co si dát pozor při výběru investiční nemovitosti (2. díl)

V prvním díle jsme si ukázali, proč je Vysočina zajímavá pro investory a proč je klíčové mít propočet. Dnes se podíváme na to, jak vybrat správnou nemovitost – protože špatný výběr vám žádná kalkulačka nespasí.

Lokalita je základ všeho

„Lokalita, lokalita, lokalita" – toto pravidlo platí dvojnásob u investičních nemovitostí. Na Vysočině ale nemůžete posuzovat lokality stejně jako v Praze. Klíčové je pochopit, co dělá lokalitu zajímavou právě pro nájemní bydlení.

🏭 Zaměstnavatelé v okolí

Stabilní poptávka po nájmech závisí na pracovních příležitostech. Města jako Jihlava, Žďár nad Sázavou nebo Třebíč mají silné průmyslové zaměstnavatele, kteří generují konstantní poptávku po bydlení.

🚆 Dopravní dostupnost

Města na hlavních tazích (D1, železnice) mají lepší perspektivu. Nájemníci často dojíždějí a dobrá dostupnost je pro ně rozhodující faktor.

🏫 Občanská vybavenost

Školy, lékaři, obchody, sportovní zázemí – to vše ovlivňuje, zda se nájemník rozhodne v dané lokalitě zůstat. Okresní města toto splňují, menší obce často ne.

📊 Konkurence na trhu

Sledujte, kolik bytů se v dané lokalitě pronajímá a za kolik. Pokud je nabídka velká a nájmy nízké, může být obtížné byt obsadit za požadovanou cenu.

Srovnání lokalit na Vysočině

Ne každé město na Vysočině je pro investici stejně vhodné. Zde je orientační přehled hlavních lokalit z pohledu investora (data pro rok 2026):

Město	Cena bytu 2+1	Nájem	Hrubý výnos	Poptávka
Jihlava	3,5–4,5 mil.	13–16 tis.	3,5–4,5 %	⭐⭐⭐⭐⭐
Žďár n. S.	3,0–4,0 mil.	12–15 tis.	3,5–5,0 %	⭐⭐⭐⭐
Třebíč	2,5–3,5 mil.	10–13 tis.	4,0–5,0 %	⭐⭐⭐
Havl. Brod	3,0–4,0 mil.	12–14 tis.	3,5–4,5 %	⭐⭐⭐⭐
Pelhřimov	2,5–3,5 mil.	10–13 tis.	4,0–5,0 %	⭐⭐⭐

* Údaje jsou orientační a vycházejí z aktuální nabídky na trhu v únoru 2026. Skutečné ceny se mohou lišit dle konkrétní nemovitosti.

Tip od makléře

Jihlava jako krajské město nabízí nejstabilnější poptávku po nájmech, ale vstupní ceny jsou vyšší. Třebíč a Pelhřimov mají nižší ceny a vyšší hrubý výnos, ale poptávka po nájmech je slabší. Zlatou střední cestou může být Žďár nad Sázavou nebo Havlíčkův Brod – solidní poptávka i rozumné ceny.

Technický stav – na co se zaměřit

Koupě bytu v špatném technickém stavu může z „výhodné investice" udělat noční můru. Před nákupem vždy prověřte:

Stav domu jako celku

Fasáda, střecha, rozvody, výtah, společné prostory. Zásadní je, zda dům prošel revitalizací (zateplení, nové rozvody). Nerevitalizovaný panelák = riziko vysokých budoucích investic do fondu oprav.

Stav bytu

Okna, podlahy, koupelna, kuchyň, elektroinstalace. Pokud byt potřebuje rekonstrukci, počítejte s náklady 300–600 tis. Kč u bytu 2+1. To výrazně ovlivní celkovou návratnost investice.

Hospodaření SVJ

Zjistěte výši fondu oprav, plánované investice a případné dluhy SVJ. Špatně hospodařící SVJ může znamenat nečekané příspěvky v řádu desítek tisíc korun.

Energetická náročnost

Byt s vysokými náklady na energie je hůře pronajímatelný. Nájemníci dnes sledují energetický štítek a měsíční zálohy. Zateplený dům s novými okny = nižší náklady = spokojenější nájemník.

Pozor na „levné" byty

Byt za 2 miliony v Třebíči může vypadat jako skvělá investice – dokud nezjistíte, že dům potřebuje novou střechu, SVJ má dluh 500 tisíc a v okolí je minimální poptávka po nájmech. Nízká cena má vždy důvod. Zjistěte jaký, než podepíšete.

Byt, nebo dům? Co se lépe pronajímá

Na Vysočině máte na výběr – byty v okresních městech, ale i rodinné domy v menších obcích. Pro investici má každý typ své výhody i nevýhody:

🏢 Byt v okresním městě

✅ Stabilní poptávka po nájmech
✅ Nižší náklady na údržbu
✅ Snadnější správa
✅ Lepší likvidita při prodeji
❌ Vyšší pořizovací cena za m²
❌ Závislost na SVJ

🏡 Rodinný dům

✅ Nižší cena za m²
✅ Nezávislost (žádné SVJ)
✅ Potenciál pro přestavbu
✅ Zahrádka – lákadlo pro rodiny
❌ Vyšší náklady na údržbu
❌ Užší skupina nájemníků

Pro většinu začínajících investorů doporučujeme byty v okresních městech. Jsou jednodušší na správu, mají stabilnější poptávku a jsou likvidnější – pokud se rozhodnete prodat, najdete kupce snáze než u rodinného domu v menší obci.

Checklist: 10 věcí, které ověřte před nákupem

1Poptávka po nájmech v dané lokalitě – kolik inzerátů, jak rychle se obsazují
2Reálná výše nájmu – ne inzertní cena, ale to, za co se skutečně pronajímá
3Technický stav domu – revitalizace, střecha, rozvody, výtah
4Stav bytu – co je potřeba rekonstruovat a za kolik
5Hospodaření SVJ – fond oprav, dluhy, plánované investice
6Výše fondu oprav – kolik platíte měsíčně a co za to dostáváte
7Právní stav – věcná břemena, zástavy, exekuce na nemovitosti
8Sousedé a okolí – problémová lokalita = problémový nájem
9Dispozice bytu – 2+1 a 2+kk jsou nejlépe pronajímatelné velikosti
10Celkový propočet – čistý výnos po všech nákladech (viz 1. díl)

Pomohu vám s výběrem

Výběr správné investiční nemovitosti není jednoduchý. Nabízím bezplatnou konzultaci, při které společně projdeme vaše možnosti, zanalyzujeme konkrétní nemovitost a spočítáme reálný výnos. Ať nekupujete zajíce v pytli.

Získat bezplatnou analýzu

Shrnutí 2. dílu

•Lokalita je základ – sledujte zaměstnavatele, dopravní dostupnost a poptávku po nájmech
•Jihlava má nejstabilnější poptávku, Žďár a Havlíčkův Brod nabízejí dobrý poměr cena/výnos
•Technický stav domu i bytu prověřte důkladně – pozor na nerevitalizované paneláky
•Pro začínající investory doporučujeme byty 2+1 v okresních městech
•Nízká cena má vždy důvod – zjistěte jaký, než koupíte

📖 Další díly série

← 1. díl: Vyplatí se investiční nemovitost na Vysočině?

→ 3. díl: Jak financovat investiční nemovitost

Článek vyjadřuje názor autora a slouží pouze k informačním účelům. Nejedná se o investiční doporučení. Před investicí vždy konzultujte s odborníkem.

Na co si dát pozor při výběru investiční nemovitosti