📚 Série: Investiční nemovitost na Vysočině
1. díl: Vyplatí se to? · 2. díl: Na co si dát pozor · 3. díl: Jak na financování
V prvním díle jsme spočítali výnosnost investice a ve druhém díle jsme vybrali správnou nemovitost. Dnes řešíme klíčovou otázku: jak ji zaplatit – a proč může být hypotéka lepší volba než platit z vlastní kapsy.
Tři způsoby financování
Při nákupu investiční nemovitosti máte v zásadě tři možnosti. Každá má své výhody, nevýhody a vliv na celkovou návratnost investice.
💰 Vlastní zdroje
Celou kupní cenu zaplatíte z úspor.
- ✅ Žádné splátky
- ✅ Okamžitý čistý výnos
- ❌ Vázání velkého kapitálu
- ❌ Nižší ROE
🏦 Hypotéka
Banka financuje 70–80 % ceny.
- ✅ Pákový efekt
- ✅ Menší vlastní vklad
- ❌ Měsíční splátky
- ❌ Závislost na sazbách
🔄 Kombinace
Část z úspor, zbytek hypotékou.
- ✅ Vyvážený přístup
- ✅ Nižší splátky
- ✅ Zachování rezerv
- ❌ Stále úrokové riziko
Pákový efekt – co to je a proč na něm záleží
Pákový efekt (leverage) je princip, kdy si půjčíte cizí peníze, abyste zvýšili výnos z vlastního vkladu. Je to hlavní důvod, proč zkušení investoři financují nemovitosti hypotékou, i když mají dost vlastních prostředků.
Ukažme si to na konkrétním příkladu z Vysočiny:
📊 Příklad: Byt 2+1 v Žďáru za 3 500 000 Kč
Měsíční nájem: 13 000 Kč · Roční náklady: 42 000 Kč · Čistý roční výnos (bez hypotéky): 114 000 Kč
| Varianta A: Vlastní zdroje | Varianta B: Hypotéka 80 % | |
|---|---|---|
| Kupní cena | 3 500 000 Kč | 3 500 000 Kč |
| Vlastní vklad | 3 500 000 Kč | 700 000 Kč |
| Hypotéka | 0 Kč | 2 800 000 Kč |
| Úroková sazba | – | 4,5 % p.a. |
| Roční splátka úroků | 0 Kč | ~126 000 Kč |
| Čistý roční výnos | 114 000 Kč | −12 000 Kč * |
| ROE (výnos z vkladu) | 3,3 % | −1,7 % (cashflow) ** |
* Záporný cashflow v prvních letech je u investičních hypoték běžný – splátky obsahují i jistinu, která zvyšuje váš vlastní kapitál v nemovitosti.
** Reálný výnos zahrnuje i splátku jistiny a růst hodnoty nemovitosti (viz níže).
Kde je tedy ta „páka"?
Páka se projeví ve dvou věcech: 1) Splátkou jistiny si postupně „spoříte" do nemovitosti – za 25 let bude celá vaše. 2) Pokud hodnota nemovitosti roste (historicky 3–5 % ročně na Vysočině), roste hodnota celé nemovitosti, ale vy jste vložili jen 700 000 Kč. Při růstu 3 % ročně je to 105 000 Kč zhodnocení – což je 15% výnos z vašeho vkladu.
Vliv úrokové sazby na výnosnost
Úroková sazba je klíčový faktor, který rozhoduje o tom, zda se hypotéka vyplatí. Podívejte se, jak různé sazby ovlivní měsíční cashflow u stejného bytu:
| Úroková sazba | Měsíční splátka | Měsíční cashflow | Hodnocení |
|---|---|---|---|
| 3,0 % | 13 300 Kč | −3 800 Kč | 🟢 Mírně záporný – OK |
| 4,0 % | 14 700 Kč | −5 200 Kč | 🟡 Záporný – zvážit |
| 4,5 % | 15 600 Kč | −6 100 Kč | 🟡 Záporný – vyšší vklad |
| 5,5 % | 17 100 Kč | −7 600 Kč | 🔴 Vysoké riziko |
| 6,5 % | 18 800 Kč | −9 300 Kč | 🔴 Nevyplatí se |
* Hypotéka 2 800 000 Kč na 25 let, anuitní splácení. Cashflow = nájem 13 000 Kč − splátka − náklady 3 500 Kč/měs.
Tip od makléře
V únoru 2026 se investiční hypotéky pohybují kolem 4,5–5,5 %. Při těchto sazbách počítejte se záporným cashflow v prvních letech. Klíčové je mít finanční rezervu alespoň na 6 měsíců splácení bez nájemníka. A pamatujte – sazby můžete za 3–5 let refixovat na nižší.
Kolik vlastních peněz skutečně potřebujete?
Banky u investičních nemovitostí vyžadují minimálně 20 % vlastních zdrojů. Ale to není vše. Počítejte i s dalšími náklady:
💵 Celkové vstupní náklady – byt za 3,5 mil. Kč
Na co si dát pozor při investiční hypotéce
Vyšší úrokové sazby
Investiční hypotéky mají o 0,5–1,5 % vyšší sazbu než hypotéky na vlastní bydlení. Banka ví, že investiční nemovitost je rizikovější – nemáte tak silnou motivaci splácet jako u střechy nad hlavou.
Přísnější posouzení bonity
Banka zpravidla nezapočítá budoucí nájem do vašich příjmů (nebo jen z 50–80 %). Musíte prokázat, že splátky zvládnete i bez příjmu z nájmu.
Riziko prázdného bytu
Mezi nájemníky může být byt prázdný 1–2 měsíce ročně. Splátky hypotéky ale běží dál. Proto je finanční rezerva nezbytná – minimálně na 6 měsíců bez nájemníka.
Fixace a refixace
Zvažte délku fixace. Krátká fixace (3 roky) je levnější, ale nesete riziko růstu sazeb. Dlouhá fixace (7–10 let) je dražší, ale dává jistotu stabilních splátek.
Kdy se hypotéka vyplatí – a kdy ne
✅ Hypotéka se vyplatí, když:
- Úroková sazba je pod 5 %
- Máte stabilní příjem a finanční rezervu
- Nemovitost je v lokalitě se silnou poptávkou po nájmech
- Počítáte s dlouhodobým horizontem (10+ let)
- Chcete diverzifikovat – koupit 2 byty místo jednoho
❌ Hypotéka se nevyplatí, když:
- Sazba je nad 6 % a nemáte jinou hypotéku na refixaci
- Nemáte dostatečnou rezervu na neočekávané výdaje
- Lokality má slabou poptávku po nájmech
- Potřebujete okamžitý kladný cashflow
- Jste na hranici bonity a další dluh je riziko
Strategie „2 byty místo jednoho"
Jedním z nejchytřejších využití pákového efektu je rozložení investice do dvou nemovitostí. Místo toho, abyste koupili jeden byt za 3,5 mil. Kč z vlastních zdrojů, můžete s hypotékou koupit dva byty za cca 1,1 mil. Kč vlastního vkladu na každý.
Srovnání strategií:
1 byt za hotové
- Vlastní kapitál: 3,5 mil.
- Příjem z nájmu: 13 tis./měs.
- Výnos: 3,3 % ročně
- Diverzifikace: žádná
2 byty s hypotékou
- Vlastní kapitál: 2,2 mil.
- Příjem z nájmu: 26 tis./měs.
- Celkový výnos: vyšší *
- Diverzifikace: 2 lokality
* Po odečtení splátek je cashflow záporný, ale celkový výnos (splátka jistiny + růst hodnoty) je u dvou bytů vyšší díky dvojnásobnému pákovému efektu.
Spočítáme to za vás
Každá investice je jiná. Nabízím bezplatnou analýzu investiční nemovitosti, kde vám spočítám přesný výnos s hypotékou i bez, porovnáme varianty financování a najdeme optimální strategii pro vaši situaci.
Získat bezplatnou analýzuShrnutí 3. dílu
- •Pákový efekt zvyšuje výnos z vlastního vkladu – z 3,3 % na 10+ % při růstu hodnoty
- •Záporný cashflow v prvních letech je normální – klíčový je celkový výnos
- •Úroková sazba pod 5 % je pro investiční hypotéku příznivá
- •Na investici potřebujete cca 1 milion Kč vlastních zdrojů (vklad + rezerva + náklady)
- •Zvažte strategii „2 byty místo jednoho" pro lepší diverzifikaci
📖 Celá série
⚠️ Důležité upozornění
Tento článek slouží pouze k informačním a vzdělávacím účelům a nepředstavuje investiční poradenství ani doporučení ve smyslu zákona č. 256/2004 Sb., o podnikání na kapitálovém trhu. Autor článku není registrovaným investičním poradcem ani obchodníkem s cennými papíry.
Veškeré uvedené částky, úrokové sazby, výnosy a kalkulace jsou orientační a vycházejí z veřejně dostupných dat k datu publikace. Skutečné hodnoty se mohou výrazně lišit v závislosti na konkrétní nemovitosti, lokalitě, aktuálních tržních podmínkách a individuální situaci investora.
Před jakýmkoli investičním rozhodnutím doporučujeme konzultaci s kvalifikovaným finančním poradcem, daňovým poradcem a právníkem. Autor ani ZFP Reality Vysočina nenesou odpovědnost za případné ztráty či škody vzniklé na základě informací uvedených v tomto článku.