📚 Série: Investiční nemovitost na Vysočině
1. díl: Vyplatí se to? · 2. díl: Na co si dát pozor · 3. díl: Jak na financování
„Koupím byt, budu ho pronajímat a za 20 let se mi zaplatí sám." Zní to lákavě, jenže realita bývá složitější. Investice do nemovitosti může být skvělý krok – ale taky pěkný průšvih. Rozdíl mezi úspěchem a zklamáním? Propočet. V prvním díle naší série se podíváme na to, proč je Vysočina pro investory zajímavá a co vše musíte zvážit.
Proč zrovna Vysočina?
Vysočina je v posledních letech čím dál zajímavějším regionem pro investory do nemovitostí. Důvodů je hned několik:
📉 Nižší vstupní ceny
Pořizovací ceny bytů na Vysočině jsou stále nižší než v Praze nebo Brně. Byt 2+1 v okresních městech pořídíte od cca 3,5 mil. Kč výše – to je zlomek pražských cen.
📈 Stabilní poptávka po nájmech
Krajská města a okresní města na Vysočině mají stabilní poptávku po nájemním bydlení – zaměstnanci firem, studenti, mladé rodiny.
💰 Zajímavý výnos
Díky nižším pořizovacím cenám a solidním nájmům může být hrubý výnos na Vysočině 3,5–5 %, zatímco v Praze se pohybuje kolem 2–3 %.
🏡 Růst hodnoty
Ceny nemovitostí na Vysočině v posledních letech rostly tempem 5–10 % ročně, což přidává další dimenzi výnosu.
Ale pozor – není to tak jednoduché
Investice do nemovitosti není spořicí účet. Je to podnikání a nese s sebou rizika i skryté náklady, které mnoho začínajících investorů podceňuje:
- Fond oprav a správa domu – měsíční náklad, který snižuje váš čistý výnos (více jsme psali v článku o fondu oprav)
- Daň z příjmu – z nájmu platíte 15% daň (nebo 23% u vyšších příjmů), pokud neuplatníte výdajový paušál
- Pojištění nemovitosti – další pravidelný náklad
- Údržba a opravy – střídání nájemníků, drobné opravy, občas i větší investice
- Neobsazenost – i na Vysočině se může stát, že byt bude 1–2 měsíce prázdný
- Daň z nemovitosti – sice nízká, ale je tu
- Hypoteční splátky – pokud kupujete na úvěr, úroky výrazně ovlivní výnos
Typická chyba investorů
Nejvíce investorů udělá chybu hned na začátku – počítají jen hrubý výnos. Řeknou si: „Byt stojí 3,8 milionu, nájem je 14 000 měsíčně, to je 4,4 % ročně." Jenže po odečtení všech nákladů může reálný čistý výnos klesnout na 2–3 %, nebo se investice nemusí vyplatit vůbec.
Klíč k úspěchu: mít to spočítané
Investiční nemovitost je dobrý nápad jen tehdy, když vám vychází čísla. A to ne odhad „od oka", ale poctivý propočet, který zohlední:
- Pořizovací cenu včetně daně z nabytí, právních služeb a případné rekonstrukce
- Reálné nájemné v dané lokalitě (ne to, co byste si přáli, ale co trh skutečně platí)
- Všechny provozní náklady – fond oprav, pojištění, údržba, správa
- Daňovou zátěž – daň z příjmu z nájmu, daň z nemovitosti
- Financování – výše hypotéky, úroková sazba, doba splácení
- Neobsazenost – realistický odhad, kolik dní v roce bude byt prázdný
- Očekávaný růst hodnoty – konzervativní odhad zhodnocení nemovitosti
Příklad z praxe na Vysočině
Byt 2+1 v Jihlavě, pořizovací cena 3 800 000 Kč, měsíční nájem 14 000 Kč:
Výpočet je ilustrativní a nezahrnuje financování hypotékou ani růst hodnoty nemovitosti. Skutečný výnos se může lišit.
A co když kupuji na hypotéku?
Většina investorů financuje nákup částečně nebo zcela hypotékou. To zásadně mění celou ekonomiku investice. Při současných sazbách kolem 4,5–5,5 % může hypotéka „sežrat" velkou část vašeho výnosu z nájmu. Na druhou stranu – využíváte finanční páku a zhodnocujete cizí peníze.
Právě proto je tak důležité mít vše přesně spočítané. Rozdíl mezi výnosnou a ztrátovou investicí může být v detailech – ve výši úrokové sazby, v reálném nájmu, v nákladech na správu.
Nechte si to spočítat od odborníků
Nabízíme bezplatnou analýzu investiční nemovitosti pro region Vysočina. Spočítáme vám reálný výnos, porovnáme s alternativami a řekneme na rovinu, jestli se investice vyplatí, nebo ne.
Získat bezplatnou analýzuShrnutí 1. dílu
- •Vysočina nabízí nižší vstupní ceny a potenciálně vyšší výnos než velká města
- •Hrubý výnos 4–6 % neznamená čistý výnos – ten je po nákladech výrazně nižší
- •Skryté náklady (fond oprav, údržba, neobsazenost, daně) většina investorů podceňuje
- •Klíčem k úspěšné investici je poctivý propočet všech nákladů a výnosů
- •Bez kalkulace kupujete naslepo – a to se nevyplácí
📖 Další díly série
→ 2. díl: Na co si dát pozor při výběru investiční nemovitosti
Článek vyjadřuje názor autora a slouží pouze k informačním účelům. Nejedná se o investiční doporučení. Před investicí vždy konzultujte s odborníkem.