Prodej sám vs. s makléřem v číslech (3. díl)

V prvním díle jsme vyvrátili nejčastější mýty, ve druhém ukázali 47+ úkonů, které makléř odvede. Teď přichází to nejdůležitější: kolik vás prodej bez makléře skutečně stojí – a kolik vám profesionál vydělá navíc. Žádné dojmy, jen čísla.

Skryté náklady prodeje „na vlastní pěst"

Většina lidí, kteří uvažují o prodeji bez makléře, vidí jedinou „úsporu": provizi 3–5 % z kupní ceny. Ale málokdo si spočítá, kolik zaplatí sám.

Typické náklady prodeje bez makléře (byt 2+1 na Vysočině, 2026)

Profesionální fotografie (15–25 snímků)5 000–12 000 Kč

Videoprohlídka / 3D sken8 000–15 000 Kč

Homestaging (základní)10 000–25 000 Kč

Právní servis (kupní smlouva, advokátní úschova)15 000–30 000 Kč

Energetický štítek (PENB)4 000–8 000 Kč

Inzerce na realitních portálech (3 měsíce)3 000–10 000 Kč

Čas vlastníka (prohlídky, jednání, administrativa) – cca 80–120 hodinneocenitelné

Celkem přímé náklady45 000–100 000 Kč

A to ještě nepočítáme největší skrytý náklad: nižší prodejní cenu. Podle analýzy realitního trhu na Vysočině v roce 2026 dosahují nemovitosti prodávané bez profesionálního marketingu a vyjednávání v průměru o 7–15 % nižší ceny než srovnatelné nemovitosti prodané s makléřem.

Modelový příklad: Byt 3+kk ve Žďáru nad Sázavou

Podívejme se na konkrétní srovnání u bytu s tržní hodnotou 3 800 000 Kč:

Prodej bez makléře

Dosažená cena (průměr −10 %)3 420 000 Kč

Vlastní náklady (foto, právo, inzerce…)−70 000 Kč

Čas (100+ hodin)−50 000 Kč*

Čistý výnos3 300 000 Kč

* ohodnoceno 500 Kč/hod

Prodej s makléřem

Dosažená cena (tržní hodnota)3 800 000 Kč

Provize makléře (hradí kupující, 4 %)0 Kč**

Vlastní náklady0 Kč

Váš čas (5–10 hodin celkem)minimální

Čistý výnos3 800 000 Kč

** provizi hradí kupující nad rámec kupní ceny

Rozdíl: + 500 000 Kč ve prospěch prodeje s makléřem

Plus 90+ hodin ušetřeného času a nulové riziko právní chyby.

5 nejčastějších chyb při prodeji na vlastní pěst

Špatně nastavená cena

Bez přístupu k datům o skutečně realizovaných prodejích (ne nabídkových cenách) vlastníci cenu buď nadhodnotí – a nemovitost „zhořkne" na inzerci – nebo podhodnotí a přijdou o statisíce. Dle dat z katastru nemovitostí za rok 2025 se realizované ceny na Vysočině liší od nabídkových v průměru o 8–12 %.

Nedostatečná prezentace

Fotky z mobilu, žádný homestaging, nudný popisek inzerátu. Výzkumy ukazují, že nemovitosti s profesionálními fotografiemi získávají o 61 % více zobrazení na realitních portálech a prodávají se v průměru o 32 % rychleji.

Emocionální vyjednávání

Prodávající má k nemovitosti vztah a těžko se vyjednává objektivně. Makléř jako neutrální prostředník drží cenu nahoře a nenechá se vtáhnout do emocí. Profesionální vyjednávání přináší v průměru o 5–8 % vyšší finální cenu oproti přímému jednání vlastníka s kupujícím.

Právní rizika

Chybějící nebo špatně formulovaná rezervační smlouva, kupní smlouva bez pojistných klauzulí, nezajištěná úschova peněz. Podle České advokátní komory se ročně řeší stovky sporů z prodejů nemovitostí, kde chybělo odborné právní zastoupení. Makléř zajistí advokátní úschovu a smluvní dokumentaci dle zákona č. 39/2020 Sb. o realitním zprostředkování.

Bezpečnostní rizika prohlídek

Pouštíte do svého domova neznámé lidi bez jakékoli prověrky. Makléř prověřuje zájemce předem, organizuje prohlídky ve vhodných časech a je přítomen jako třetí osoba. Navíc filtruje „realitní turisty" – podle zkušeností z praxe je až 40 % zájemců nepřipravených na skutečný nákup.

Co říkají čísla z Vysočiny (2025–2026)

Na základě dat z katastru nemovitostí a realitního trhu Kraje Vysočina:

93 %

prodejů s makléřem dosáhne nabídkové ceny nebo vyšší

47 dní

průměrná doba prodeje s makléřem vs. 95 dní bez něj

0 Kč

náklady prodávajícího – provizi hradí kupující

Kdy dává smysl prodávat sám?

Buďme fér – existují situace, kdy vlastní prodej může fungovat:

Máte kupce předem dohodnutého (rodinný příslušník, soused).
Jste sami realitní profesionál s aktivní licencí.
Máte zkušenosti s právem, marketingem i vyjednáváním a dostatek času.

Ve všech ostatních případech data jasně ukazují, že spolupráce s profesionálním makléřem vede k vyšší prodejní ceně, kratší době prodeje a minimálnímu stresu.

Shrnutí celé série

1. díl:Vyvrátili jsme 5 nejčastějších mýtů – provizi platí kupující, makléř investuje 30–70 tis. Kč z vlastního, exkluzivita chrání prodávajícího.

2. díl:Ukázali jsme 47+ konkrétních úkonů od prvního telefonátu po předání klíčů a proč kvalitní prodej trvá 8–12 týdnů.

3. díl:Porovnali jsme náklady, čas a výslednou cenu. Prodej s makléřem vychází v modelovém příkladu o 440 000 Kč lépe.

4. díl:Ukázali jsme, jak si vybrat správného makléře – 10 otázek pro první schůzku a varovné signály.

Zvažujete prodej nemovitosti?

Nezávazně si spočítáme, kolik může vaše nemovitost na Vysočině reálně vynést. Konzultace i odhad ceny jsou zcela zdarma.

Získat odhad ceny zdarma Nezávazná konzultace

Zajímá vás financování? Přečtěte si náš článek Hypotéky březen 2026 – proč nečekat na našem partnerském webu.

← Předchozí díl

Co všechno dělá makléř

Další díl →

Jak si vybrat správného makléře

Právní upozornění: Tento článek má informativní charakter a nenahrazuje právní poradenství. Údaje vycházejí z veřejně dostupných dat katastru nemovitostí, zákona č. 39/2020 Sb. o realitním zprostředkování a zkušeností z realitního trhu na Vysočině v roce 2026. Konkrétní čísla jsou modelová a mohou se lišit podle lokality a typu nemovitosti.

Prodej sám vs. s makléřem