Série „Proč prodávat s profesionálem":
- 1. díl: 5 mýtů o prodeji s makléřem
- 2. díl: Co všechno dělá makléř
- 3. díl: Prodej sám vs. s makléřem v číslech
- 4. díl: Jak si vybrat správného makléře ← právě čtete
V předchozích dílech jsme ukázali, proč se prodej s makléřem vyplatí. Jenže ne každý makléř je stejný. Špatná volba může stát víc než prodej na vlastní pěst. Jak tedy poznat profesionála od amatéra? Připravili jsme 10 konkrétních otázek pro první schůzku – a varovné signály, při kterých byste měli odejít.
Co musí makléř splňovat ze zákona
Od roku 2020 platí v Česku zákon č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování, který stanovuje základní pravidla pro výkon realitní činnosti. Každý makléř musí:
Tyto požadavky se vztahují na osobu, která přímo zprostředkovává – tedy na makléře samotného. Pokud někdo tyto podmínky nesplňuje, nemůže ze zákona realitní činnost vykonávat.
10 otázek pro první schůzku s makléřem
Než podepíšete zprostředkovatelskou smlouvu, položte makléři tyto otázky. Odpovědi vám napoví, zda máte před sebou profesionála.
„Kolik nemovitostí jste prodal/a v naší lokalitě za posledních 12 měsíců?"
Makléř by měl znát místní trh z přímé zkušenosti. Ideálně má za sebou minimálně 10–15 realizovaných prodejů ročně. Pokud prodal v celém kraji 2 nemovitosti, nezná ceny ani poptávku ve vaší lokalitě dostatečně.
„Jak jste stanovil/a navrhovanou prodejní cenu?"
Profesionál vysvětlí metodiku: srovnávací analýza realizovaných prodejů (ne nabídkových cen), stav nemovitosti, lokalitní faktory. Pokud řekne jen „podíval jsem se na Sreality", je to varovný signál.
„Jaký je váš marketingový plán pro mou nemovitost?"
Očekávejte konkrétní odpověď: profesionální foto, video, 3D sken, homestaging, prezentace na klíčových portálech (Sreality, Bezrealitky, iDNES reality), cílená reklama na sociálních sítích, oslovení databáze prověřených zájemců.
„Kdo hradí provizi – já, nebo kupující?"
Jak jsme vysvětlili v 1. díle série, profesionální makléř pracuje s modelem, kdy provizi hradí kupující nad rámec kupní ceny. Pokud makléř chce provizi strhávat z vaší kupní ceny, hledejte dál.
„Máte pojištění profesní odpovědnosti?"
Ze zákona je povinné. Profesionál vám ho ukáže bez váhání. Pojištění chrání vás i kupujícího v případě, že by makléř udělal chybu. Minimální zákonný limit je 1 750 000 Kč na pojistnou událost, ale lepší kanceláře mají pojistku výrazně vyšší.
„Jak zajistíte úschovu peněz?"
Zákon č. 39/2020 Sb. v § 4 stanoví, že makléř nesmí přijímat peníze od klientů na svůj účet (s výjimkou provize). Správná odpověď je: advokátní úschova, notářská úschova, nebo bankovní jistotní účet. Pokud makléř nabízí úschovu „na firemní účet", je to porušení zákona.
„Jak často a jakým způsobem mě budete informovat?"
Profesionál nabídne pravidelný reporting: počet zobrazení inzerátu, počet dotazů, zpětná vazba z prohlídek, návrhy na úpravu strategie. Ideálně min. 1× týdně písemně. Pokud slíbí „ozveme se, až bude zájemce", nemáte pod kontrolou nic.
„Co obsahuje zprostředkovatelská smlouva?"
Dle § 9–12 zákona č. 39/2020 Sb. musí smlouva obsahovat: označení nemovitosti, výši provize nebo způsob jejího určení, rozsah služeb. Makléř by vám měl smlouvu poslat předem k prostudování – nikdy nepodepisujte na místě bez přečtení.
„Jaká je doba exkluzivity a co se stane po jejím uplynutí?"
Standardní exkluzivita je 3–6 měsíců. Měla by být s jasnou výpovědní podmínkou. Pozor na smlouvy s automatickým prodlužováním nebo na „doložku o exkluzivitě" bez časového omezení. Jak jsme vysvětlili v 1. díle, exkluzivita chrání vás – zajišťuje, že makléř do prodeje investuje naplno.
„Můžete mi dát kontakt na 2–3 předchozí klienty?"
Nejlepší test. Profesionální makléř má spokojené klienty, kteří rádi doporučí. Pokud odmítne nebo váhá, ptejte se proč. Alternativně si ověřte recenze na Google, Firmy.cz nebo sociálních sítích.
Varovné signály – kdy odejít
Praktický checklist před podpisem smlouvy
Kde si makléře ověřit
Než se rozhodnete, využijte tyto veřejně dostupné zdroje:
Živnostenský rejstřík (rzp.cz)
Ověřte, zda má makléř nebo jeho firma vázanou živnost „Realitní zprostředkování". Od března 2020 je to podmínka pro legální výkon činnosti.
Google recenze a Firmy.cz
Přečtěte si hodnocení od skutečných klientů. Zaměřte se na konkrétní zkušenosti, ne jen hvězdičky. Všímejte si, jak makléř reaguje na negativní recenze.
Profesní sdružení
Členství v Asociaci realitních kanceláří ČR (ARK ČR) nebo v dalších profesních organizacích je dobrým signálem – znamená, že se makléř dobrovolně zavazuje dodržovat etický kodex.
Sociální sítě a web
Aktivní prezentace, kvalitní fotografie prodaných nemovitostí, vzdělávací obsah – to vše ukazuje, že makléř investuje do svého rozvoje a má co ukázat.
Shrnutí: Dobrý makléř se za svou práci nestydí
Profesionální makléř nemá problém odpovědět na žádnou z výše uvedených otázek. Naopak – ocení, že si vybíráte pečlivě. Ví totiž, že spokojený klient je nejlepší reklama.
Na Vysočině pracujeme pod záštitou ZFP akademie, což znamená pravidelné vzdělávání, dohled odborného garanta a vysoké standardy služeb. Každý prodej řešíme podle zákona č. 39/2020 Sb. s pojištěním, advokátní úschovou a transparentním modelem provize.
Shrnutí celé série
Chcete si ověřit, že splňujeme všech 10 bodů?
Rádi odpovíme na všechny vaše otázky při nezávazné konzultaci. Ukážeme vám pojištění, reference i marketingový plán pro vaši nemovitost.
Právní upozornění: Tento článek má informativní charakter a nenahrazuje právní poradenství. Údaje vycházejí ze zákona č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování, ve znění účinném k dubnu 2026, a z praxe realitního trhu na Vysočině. Požadavky na odbornou způsobilost a pojištění se řídí ustanoveními § 5 a § 7 uvedeného zákona.