Většina zdržení při prodeji nevzniká u kupujícího, ale u chybějícího papíru. Banka kupujícího si vyžádá dokument, o kterém jste nikdy neslyšeli, a obchod stojí týdny. Tady je přehled toho, co si připravit ještě před inzercí – zvlášť pro dům, byt i pozemek.
Základ – potřebujete vždy
1. List vlastnictví (LV) – aktuální výpis z katastru nemovitostí. Ukáže vlastníka, přesné označení nemovitosti a všechny zápisy: zástavní práva, věcná břemena, plomby, exekuce. Nahlédnout můžete zdarma na nahlizenidokn.cuzk.cz, k obchodu se používá úředně ověřený výpis (Czech POINT).
2. Nabývací titul – listina, kterou jste nemovitost získali: kupní či darovací smlouva, usnesení o dědictví, dohoda o vypořádání SJM, případně kolaudační rozhodnutí u novostavby. Pokud jste část koupili a část zdědili, potřebujete obě listiny.
3. Snímek katastrální mapy – pro orientaci kupujícího i banky ve tvaru a hranicích pozemku.
4. Průkaz energetické náročnosti budovy (PENB) – viz níže, ze zákona povinný.
5. Doklad totožnosti prodávajícího – u manželů obou, u firmy výpis z obchodního rejstříku.
PENB – nejčastěji chybějící dokument
Povinnost opatřit průkaz energetické náročnosti a předat jej kupujícímu nejpozději při podpisu kupní smlouvy plyne ze zákona č. 406/2000 Sb., o hospodaření energií (§ 7a). Údaje z průkazu (ukazatele energetické náročnosti) musíte navíc uvádět už v inzerci.
Zákon zná i výjimky – například budovy s energeticky vztažnou plochou do 50 m², stavby pro rodinnou rekreaci užívané část roku nebo některé památkově chráněné budovy. Pokud se na vás výjimka nevztahuje, počítejte s tím, že si průkaz vyžádá i banka kupujícího. Podrobně jsme PENB rozebrali v článku Energetický průkaz (PENB) při prodeji.
Prodáváte byt – navíc
- Potvrzení o dluzích spojených s jednotkou – převodce je podle § 1186 odst. 2 občanského zákoníku povinen doložit potvrzení osoby odpovědné za správu domu (SVJ) o tom, jaké dluhy přejdou na nabyvatele. Bez něj nechce obchod dokončit prakticky žádná banka.
- Prohlášení vlastníka a stanovy SVJ – vymezení jednotky, podíl na společných částech, pravidla domu.
- Vyúčtování služeb a výše záloh – kupující chce vědět, jaké jsou měsíční náklady a příspěvek do fondu oprav.
- Zápis z poslední schůze SVJ – plánované investice (výtah, zateplení) ovlivňují rozhodování kupujícího i cenu.
- U družstevního bytu místo LV potřebujete potvrzení družstva o členství, nájemní smlouvu k bytu a stanovy družstva – prodává se členský podíl, ne nemovitost. Viz Družstevní byt vs. osobní vlastnictví.
Prodáváte dům nebo pozemek – navíc
- •Projektová dokumentace, kolaudace, stavební povolení – u starších domů často chybí; lze dohledat v archivu stavebního úřadu.
- •Revizní zprávy – elektroinstalace, plyn, hromosvod a zpráva o kontrole spalinové cesty (vyhláška č. 34/2016 Sb.).
- •Povolení ke studni a doklady k ČOV / septiku – u ČOV i doklady o vyvážení nebo revizi.
- •Geometrický plán – jen pokud pozemek dělíte nebo skutečný stav neodpovídá katastru.
- •Informace o územním plánu obce – zásadní zejména u pozemků: rozhoduje o tom, zda jde o stavební parcelu.
- •Smlouvy o věcných břemenech – právo cesty, vedení sítí. Detailně v článku Věcná břemena a služebnosti při prodeji.
Máte na nemovitosti hypotéku?
Vyžádejte si od banky vyčíslení zůstatku úvěru k datu předpokládaného doplacení a informaci o podmínkách mimořádné splátky. Postup popisujeme v článku Prodej nemovitosti s hypotékou. Při exekuci nebo zástavě třetí osoby platí zvláštní postup – viz Prodej nemovitosti s exekucí.
Co budete potřebovat až na konci
Kupní smlouva s úředně ověřenými podpisy a návrh na vklad do katastru. Správní poplatek za přijetí návrhu na vklad činí 2 000 Kč (zákon č. 634/2004 Sb., o správních poplatcích).
Smlouva o úschově kupní ceny (advokátní, notářská nebo bankovní).
Předávací protokol se stavy měřidel – podklad pro přepis energií.
Daňová část: daň z nabytí nemovitých věcí byla zrušena (zákon č. 386/2020 Sb.). Příjem z prodeje může být osvobozen od daně z příjmů – zpravidla po 10 letech vlastnictví (u nemovitostí nabytých do 31. 12. 2020 platí 5 let) nebo při splnění podmínky bydliště, případně při použití prostředků na vlastní bytovou potřebu (§ 4 zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů). Podrobnosti v článku Daně při prodeji nemovitosti.
Papíry vyřídíme za vás
Výpisy z katastru, PENB, potvrzení SVJ, komunikaci s bankou i stavebním úřadem zajišťujeme jako součást služby. Vy dodáte jen to, co máte doma.
Nezávazná konzultaceShrnutí
- Vždy: LV, nabývací titul, PENB.
- Byt: potvrzení SVJ o dluzích (§ 1186 NOZ), prohlášení vlastníka, vyúčtování.
- Dům a pozemek: revize, kolaudace, studna/ČOV, územní plán.
- Vklad do katastru: 2 000 Kč, daň z nabytí se neplatí.
Zdroje: zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (§ 1186); zákon č. 406/2000 Sb., o hospodaření energií (§ 7a); zákon č. 256/2013 Sb., katastrální zákon; zákon č. 634/2004 Sb., o správních poplatcích; zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů (§ 4); zákonné opatření zrušující daň z nabytí – zákon č. 386/2020 Sb.; vyhláška č. 34/2016 Sb. Článek má informační charakter a nenahrazuje právní ani daňové poradenství.